曾属泰禾系资产包的北京顺义“枫桥别墅”再次走上司法拍卖台。阿里拍卖平台显示，顺义区枫桥别墅170套房产(含会所)定于11月29日10时开拍，评估价15.57亿元，起拍价10.90亿元，折算单价约1.13万元/平方米，竞买需缴保证金1.09亿元。处置法院为福建省福州市中级人民法院，申请执行人为中国信达资产管理股份有限公司福建分公司。 不是“捡漏豪宅”，是带硬伤的不良资产包 项目位于顺义潮白河畔，1993年拿地，总规188栋别墅，本次整体拍170栋，建筑面积合计96384.45平方米。周边二手别墅挂牌单价普遍在2.6万—4.2万元/平方米，起拍价看似“腰斩”，但拍卖公告列明多项重大瑕疵： 顺义区自然资源局已作出国有土地使用证废止决定，宗地未分割、单套难独立确权; 部分别墅存在整体或部分拆除，恢复重建、续建成本自担; 部分房产未完成初始登记; 拖欠的水、电、物业等费用均由买受人自行解决。 三度挂牌：套数递减、价格持续缩水 这已是枫桥别墅第三次现身法拍： 2024年11月：挂180套，起拍14.12亿元，开拍前因案外人异议撤拍; 2025年5月：挂178套，起拍13.93亿元，再次撤拍; 2026年11月：挂170套，起拍降至10.90亿元。 从14.12亿到10.90亿，处置方在逐步剥离争议房源、重估真实价值。 背后是泰禾16亿旧债与666亿逾期盘子 案件源于2018年8月一笔本金16亿元的重组债务：泰禾系项目公司提供抵押担保，黄其森及妻子叶荔等承担连带责任保证。债务人违约后，信达福建分公司起诉并执行。 泰禾集团最新披露显示，截至2026年6月30日，公司到期未归还借款本金666.40亿元，受限资产账面值891.09亿元。除枫桥别墅外，其石景山区29套房产也同步进入变卖程序。 业内视角 10.9亿买下的不是“170套现成别墅”，而是一揽子“产权待理清+工程待续建”的重组标的。低单价对应高确权成本，接盘方需同时具备资金、开发能力与司法尽调能力。对AMC而言，继续折价是为了把“死资产”换成现金流;对市场而言，这起拍卖也是观察出险房企资产处置逻辑的样板。